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　　本报告导读：

　　2022 年5 月TOP50 房企实现销售收入3116 亿元，同比下降56.0%，较4 月回升0.3个pct.其中民企、国企、央企分别同比下降65.1%、39.6%、37.6%。

　　摘要：

　　5月房企销售增速与4月基本持平，略有回升，央企改善改善幅度较明显。2022 年5 月房企销售实现3116 亿元，同比下降56.0%，较4月同比增速-56.3%略有回升，但基本处于持平状态。其中，民企与国企分别同比下降65.1%和39.6%，而央企出现较大幅度改善，5 月同比下降37.6%，较4 月回升9.0pcts.另外，头部房企销售改善幅度较明显，TOP10 房企5 月同比下降48.9%，较4 月回升3.4pcts，其中碧桂园、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企都有较明显的改善。

　　值得关注的是，TOP11-30 房企中，越秀地产和滨江集团单月销售继续维持正增长，展现较强的销售态势。

　　随着前期居民端政策的密集出台，销售底逐渐明朗。自2022年年初以来各个地方政府密集出台行政松绑政策，但是中央层面针对房地产的松绑政策和货币政策是缺位的。而5 月以来，由央行层面表态的首套房房贷利率下调，再到后期的降息，居民端的政策出现较大幅度的松绑。因此，尽管销售的复苏周期较以往拉长，但是销售底部逐渐明朗，预计二季度见底。目前市场更关注的是三四季度，甚至2023 年的销售斜率问题。我们判断接下来销售增速虽然将逐渐改善，但是在2022 年预计依然保持负增长区间。

　　行业供给端的风险尚未完全化解，使得行业信心尚未完全恢复，带来需求端复苏周期的拉长。本轮宽松周期与以往不同的是，房企信用端宽松政策是处于缺位的，一方面由于影子银行的缺位使得房企信用端改善持续低于预期，另一方面行业依然处于去杠杆去金融化阶段，因此在房企融资端的政策依然有所克制。而供给端的风险尚未化解，使得居民端的购买情绪依然受影响，因此央国企在销售的改善幅度依然强于民企的同时，全行业销售的复苏周期将拉长。

　　考虑到地产托底经济和稳信用的角色，预计接下来针对居民端的宽松政策仍将持续出台。如果按照居民户住房贷款余额比上中国存量房地产市场的市值，居民部门房地产的负债率约20%，如果再考虑住户储蓄和整体住户贷款余额，居民部门杠杆率约23%~27%的水平。居民部门依然具备加杠杆空间，因此针对居民端的宽松政策仍将持续出台。考虑到央行稳信用的态度明确，房地产行业中结构性信用改善机会依然存在，二线央国企融资依然受益，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份；随着十年期国债利率处于下行区间，低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企？ 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

（文章来源：国泰君安证券）

文章来源：国泰君安证券

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